Финансовите инструменти, насочени към кредитополучателите, обикновено се отнасят до мерки, насочени към смекчаване на задлъжнялостта на физическите лица или домакинствата. Тези инструменти най-често се използват за налагане на ограничения върху жилищните кредити. Целта на такива инструменти е да ограничат задлъжнялостта на домакинствата и да предотвратят образуването на балони за цените на жилищата.
Най-разпространеният инструмент в Европа е максималното съотношение заем-стойност (LTV) за жилищни кредити, т.е. таванът на заема. Банковите кризи често са предшествани от балони в цените на жилищата и нарастваща задлъжнялост. Следователно предотвратяването на повишаването на цените на жилищата и задлъжнялостта на домакинствата е смислена цел на макрорегулаторната политика. Обратната връзка между задлъжнялостта и балоните в цените на жилищата произтича основно от очакванията относно бъдещите цени на жилищата. Тези очаквания стават самоизпълняващи се и засилват стимулите на домакинствата да купуват жилища със заети пари. Регулирането, което смекчава покачването на цените по надежден начин, съдържа очаквания и по този начин може да ограничи прекомерния растеж на жилищните кредити.
Много държави смекчават прекомерното ипотечно кредитиране, като ограничават размера на заема, отпуснат на кредитополучателя. Инструментите, базирани на капацитета за погасяване на кредитополучателя, ограничават размера на заема или разходите за обслужване на дълга спрямо дохода на кредитополучателя. Освен това инструментите, базирани на обезпечението на заема, като например максималното съотношение заем-стойност (LTV), са косвено насочени към кредитополучателя. Рисковете, свързани с пазара на жилища, могат да се управляват и чрез инструменти, базирани на кредитора, като например допълнителни капиталови изисквания за банките. Още края на 2017 г. над половината от държавите членки на ЕС са въвели поне един инструмент от този набор.
Най-често използваният инструмент е максималното съотношение LTV (стойност на заема), т.е. таванът на заема. Размерът на жилищния кредит спрямо стойността на закупения имот обикновено е ограничен до 80–95%. В много страни регулирането отчита предназначението на жилището. Таванът на заема често е по-висок, т.е. размерът на заема е по-голям за покупки на първи дом, докато в някои страни таванът на заема е значително по-нисък за инвестиционни имоти, отколкото за жилища, обитавани от собственици.
Отделни страни в Европейския съюз имат ограничение за съотношението обслужване на дълга към доход (DSTI), а четири страни – за съотношението заем-доход (LTI). Обединеното кралство изисква амортизационен план за нови жилищни кредити. Швеция и Норвегия са въвели изискване за амортизация за нови кредити с високи съотношения LTV. Освен това някои държави са приели други мерки, насочени към капацитета за погасяване на кредитополучателите. 15 държави са въвели макрорегулаторни инструменти, базирани на кредиторите, като например по-висока рискова тежест за ипотечните заеми или ограничения за падежите на заемите.
Коефициентът LTV е широко разпространен инструмент и в международен план. Канада, Хонконг, Израел, Нова Зеландия и Сингапур имат ограничения за размера на заема спрямо закупения имот. Анализите показват, че ограниченията за LTV се използват особено в страните с високи доходи.
Ръстът на кредитирането може да бъде забавен чрез регулиране, насочено към условията на заема. Данните от Южна Корея предоставят отлична възможност за анализ на това въздействие. Южна Корея има дългогодишен опит при внедряването на инструменти, фокусирани както върху доходите на кредитополучателите, така и върху стойността на обезпеченията. Ограниченията, наложени от инструментите, са определени в зависимост от конкретния регион в страната и невинаги са били затягани или разхлабвани едновременно в цялата държава. Разхлабването на двата лимита стимулира растежа на цените на жилищата, но в същото време затягането на лимита за LTV не оказва влияние върху динамиката на цените на жилищата. Анализът демонстрира, че LTV страда от зависимостта на най-високия разрешен размер на заема от цените на жилищата: в пика на цикъла високите цени на жилищата позволяват дори значителни суми заеми, докато по време на спада спадът в цените на жилищата също намалява максималния размер на заема.
Цените на жилищата, банковото кредитиране и макроикономическите променливи са тясно свързани. Например цените на недвижимите имоти са важна макроикономическа променлива поради широкото им използване като обезпечение за банкови заеми. Изследванията показват, че ограниченията на съотношението DSTI са по-ефективни за предотвратяване на задлъжнялост, отколкото ограниченията на съотношението LTV. В същото време регулируемите съотношения LTV и ограниченията за данъчното приспадане на лихвите по ипотеките са по-ефективни за предотвратяване на задлъжнялост на домакинствата, отколкото например затягането на паричната политика.
Според опита на държавите членки в Европейския съюз растежът на кредитирането и задлъжнялостта могат да бъдат смекчени чрез комбиниране на инструменти, насочени към жилищните заеми. Инструментите, насочени към кредитополучателите, ограничават покачването на цените на жилищата и по-високата задлъжнялост по време на икономически подем, докато инструментите, базирани на обезпечение, укрепват стабилността на пазарите на недвижими имоти, особено по време на спад.
В настоящата ситуация небанковото кредитиране за покупка на жилища се увеличава в много страни. В Нидерландия застрахователните компании и пенсионните фондове вече финансират около една пета от новите жилищни кредити. В Съединените щати през 2015 г. небанковите финансови институции надминават банките при предоставянето на нови жилищни кредити. Тези участници обикновено са извън обхвата на регулирането на банковия сектор. Тъй като макрорегулаторните инструменти, базирани на кредитополучателите, обикновено се прилагат само за банките, могат да възникнат стимули за изместване на ипотечното кредитиране извън банковия сектор и обхвата на регулирането.
В държавите членки на ЕС правомощията на макрорегулаторната политика се простират до небанковата финансова система. В повечето страни обаче макрорегулаторните мерки, свързани с ипотечното кредитиране, са насочени само към банките. Само шест държави са въвели макрорегулаторни инструменти, базирани на дейност, които се фокусират върху субекти, занимаващи се с една и съща услуга – в нашия случаи това е предоставянето на жилищни кредити.
Небанковата финансова система се разраства бързо както по размер, така и по значение. Ако ипотечното кредитиране се измества все повече извън традиционния банков сектор, макрорегулаторните инструменти трябва да бъдат модифицирани, за да обхванат всички участници, предоставящи жилищни кредити. В противен случай мерките на макрорегулаторната политика ще бъдат неефективни за справяне с прекомерния растеж на нивата на жилищния дълг.
Съставител: http://potrebitelskikrediti.eu
